Взыскание гарантийного удержания

В договора строительного подряда часто включается пункт о гарантийном удержании. Это условие позволяет заказчику произвести временное удержание части оплаты за оговоренные работы с целью обеспечения себе гарантий качественного выполнения заказа. Необходимость гарантийного удержания в сфере строительства обусловлено высокими рисками девелоперов, сталкивающихся с ненадлежащим выполнением работ со стороны подрядчиков, что чревато значительными убытками. Таким образом, удержание части полагающейся по договору подряда оплаты является гарантийным обязательством.

Гарантийное удержание не входит в перечень методов обеспечения обязательств, упомянутых в пункте 1 статьи 329.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, и поэтому называется резервным. Стороны сделки имеют право использовать этот способ обеспечения гарантийных обязательств, однако взыскание удерживаемой суммы чревато юридическими сложностями, ведущими к затяжным судебным баталиям.

Однако не всё так просто: гарантийное удержание в подрядных договорах является одним из спорных правовых понятий, и в судебной практике возможны различные результаты рассмотрения подобных дел с исходными договорными условиями.

Юридические споры вокруг гарантийного удержания

В отечественной судебной практике общепринятая позиция в отношении законности включения гарантийного удержания в подрядные договора выработалась не сразу (да и сейчас имеются разногласия). Существует две позиции относительно законности подобных удержаний:

Этот способ обеспечения гарантийных обязательств вполне законен, хотя и прямо не упомянут в Гражданском кодекса Российской Федерации в качестве возможного. Но, поскольку пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации декларируется принцип свободы договора, стороны по обоюдному согласию имеют право включить пункт о гарантийном удержании при заключении контракта.
Гарантийное удержание не является законным, поскольку противоречит статьям 359 и 740 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обе позиции нашли отражение в судебных решениях и апелляциях. Однако в последние годы в российском праве и судебной практике доминирует первая позиция, основывающаяся на статьях 421, 711, 746 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предполагается, что отечественное право базируется на юридической доминанте «что не запрещено, то разрешено». В соответствии с этим стороны сделки имеют право самостоятельно решать вопрос о способах обеспечения гарантийных обязательств и о порядке оплаты работ. Главное, чтобы данный пункт был зафиксирован в договоре и не противоречил законодательным нормам (в частности, соответствовал требованиям статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации об определении сроков).

Таким образом, на данный момент гарантийное удержание в строительных договорах подряда представляет собой отсрочку платежа, которая предоставляется заказчику. При этом в договоре обязательно должен учитываться принцип неизбежности наступления, то есть срок платежа обязательно должен быть установлен. Бессрочное гарантийное удержание невозможно.

Сумма, функции и срок гарантийного удержания

Размер резервного удержания не установлен законодательством, поскольку, как говорилось, сам по себе этот способ обеспечения гарантий является дополнительным и не упомянут в Гражданском кодексе Российской Федерации. Это позволяет сторонам сделки самостоятельно договариваться о том, какой размер гарантийных обеспечений является для них приемлемым. Как правило, размер гарантийного удержания в деловой практике составляет 1,5 – 5 % от суммы, которую заказчик должен выплатить подрядчику за произведённые работы. Однако случаи, когда удерживается 7 – 10% от стоимости подрядных работ, также встречаются.

Сотрудничая со мной, вы получаете:

Четкий план действий

Детальная проработка стратегии и тактики ведения судебного дела позволяет достигнуть поставленной цели в короткие сроки и избежать лишних затрат, что особенно актуально, если бюджет ограничен.

Работу только на результат

Дело считаю выигранным только тогда, когда мой Доверитель получил то, чего хотел добиться с помощью судебного разбирательства. Судебный акт, который не исполнен Оппонентом, не является целью.

Уверенность в успехе

Правильная оценка существующего положения и использование всех возможных средств позволяет объективно оценить достижимость поставленной цели и выбрать оптимальный путь.

Экономию времени

Судебное разбирательство - это десятки часов, потраченных на подготовку документов и участие в судебных заседаниях. Найдите своему времени более ценное предназначение.

Решить мою проблему

Сроки гарантийного удержания должны быть прописаны в договоре максимально чётко (согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации), иначе суд встанет на сторону подрядчика, требующего выплаты данной суммы в общем порядке. Если формулировки договора не позволяют точно определить срок возврата гарантийной суммы, она будет квалифицирована судом как обычная задолженность по договору подряда.

Гарантийное удержание также будет квалифицировано как обычная задолженность перед подрядчиком и в том случае, если условия договора не соответствуют принципу неизбежности наступления, то есть возврат данной суммы находится в зависимости от событий, которые могут и не наступить.

Сроки возврата гарантийного удержания наиболее часто определяются так:

по истечению гарантийного срока (минимальный срок, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, составляет 1 год для общих договоров подряда и 2 года для договоров строительного подряда);
после того, как объект будет введён в эксплуатацию;
после подписания акта приёмки-передачи.

Однако возможны и другие варианты, не противоречащие законодательству.

Отдельно следует подчеркнуть, что при расторжении договора подряда гарантийное удержание также выплачивается. При том не имеет значения, по чьей инициативе расторгнут договор. Даже если подрядчик расторгнул его в одностороннем порядке, он имеет право потребовать гарантийное удержание.

Обязательно следует чётко прописать в договоре и функции гарантийного удержания. Понятие гарантийных обязательств само по себе не является достаточным. Необходимо максимально подробно перечислить условия, при которых гарантийная сумма подлежит или не подлежит выплате. Опять же, если функции гарантийного удержания прописаны нечётко, подрядчик сможет оспорить договор в суде, и заказчику придётся выплачивать данную сумму в обычном порядке.

Проблемы с гарантийным удержанием в большинстве случаев возникают в результате нечётко составленных договоров. Во избежание длительных судебных споров обеим сторонам следует тщательно проработать пункты договора вместе с квалифицированным юристом. Если же конфликт по поводу гарантийного удержания всё-таки наступил, судебную тяжбу будет практически невозможно выиграть без поддержки опытного арбитражного адвоката.