Пн – Пт: с 10:00 до 21:00
Сб – Вс: выходные дни

Расторжение договора аренды

Задать вопрос

Корректное поведение обеих сторон, заключивших договор аренды жилого или нежилого помещения, а также участка земли, является основой взаимовыгодного сотрудничества. Однако далеко не всегда взаимоотношения между арендатором и арендодателем являются примером деловой этики. Нередко возникают ситуации, когда расторжение договора аренды производится в одностороннем порядке. Инициатором может стать любая сторона, а другая, если считает себя ущемлённой, может обратиться в суд.

Причин, по которым может потребоваться одностороннее расторжение арендного договора, немало. К примеру, арендодатель, к своему неудовольствию, выясняет, что арендаторы нарушают договор путём субаренды толпе иностранцев, или используют жилое помещение как нежилое, или портят имущество и т. д. Естественно, вопрос о расторжении договора становится актуальным. Арендаторы тоже, в свою очередь, уже после подписания договора аренды могут выяснить, что помещение не соответствует заявленным требованиям: например, крыша протекает. Бывает, что к расторжению договора приводят также спорные моменты: например, соседи категорически против появившегося под боком офиса, бара или магазина, а арендодатель утверждает, что это не его проблемы.

Наконец, причиной расторжения арендных взаимоотношений может стать и недобросовестность одной из сторон.

Носков Игорь юрьевич
Кто будет заниматься Вашим делом?
Носков Игорь Юрьевич
1
Адвокат города Москвы;
1
Кандидат юридических наук;
1
Высшее образование получено в ВУЗе, который специализируется на подготовке кадров для судебной системы;
1
2 года работы в суде;
1
6 лет преподавательской деятельности юридических дисциплин;
1
7 лет защиты интересов в судах Российской Федерации.
Задать вопрос

Скажем, арендодателю пришло в голову, что он продешевил, заключая договор, и надо бы выгнать арендатора или вынудить его (практически шантажом) согласиться на новую стоимость аренды. Или противоположный вариант: заключив договор, арендатор чуть позже нашёл более выгодные условия аренды и хочет переиграть условия сделки.

Так или иначе, но субъективных причин для расторжения договора аренды может быть немало, однако суд примет во внимание далеко не все. Независимо от мотивации, приведшей к желанию одной из сторон прекратить действие арендного договора в одностороннем порядке, и арендатор, и арендодатель обязаны при конфликте придерживаться требований российского гражданского законодательства. А это значит, что для расторжения сделки, которой является соглашение об аренде, необходимо соблюдение следующих условий:

  1. обоюдное согласие на досрочное прекращение действия договора аренды;
  2. прекращение арендных отношений на основаниях, которые были прописаны в договоре аренды предварительно, на этапе заключения;
  3. оспаривание сделки аренды через суд.

При расторжении договора аренды и передаче предмета аренды собственнику необходимо в обязательном порядке подписывать Акт приема-передачи. Без данного документы впоследствии будет крайне сложно доказать, что Вы вернули предмет аренды собственнику, а это создаст у него право продолжить начислять Вам арендную плату.

Подчеркнём, что законодательство защищает права обеих сторон заключающих арендный договор. Досрочное прекращение его действия возможно не только на основании положений, внесённых в договор на этапе составления, но и по ряду оснований, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, договор может быть расторгнут, если арендодатель создаёт препятствия для правомерного использования недвижимости второй стороной или если недостатки арендованного имущества не позволяют его использовать по назначению (и при этом не были оговорены перед заключением сделки). Можно расторгнуть сделку и в том случае, если арендатор использует недвижимость не по назначению, если ухудшает её состояние в процессе эксплуатации, не желает своевременно проводить капитальный ремонт или е вносит плату за пользование имуществом.

Следует понимать, что при одностороннем неправомерном расторжении двусторонней сделки, к которой относится арендный договор, арендодатель или арендатор может понести ущерб. Например, в уже упомянутом случае, когда одна из сторон находит более выгодное по цене предложение, вторая оказывается в крайне неприятной ситуации. И не стоит удивляться, если при одностороннем расторжении договора аренды ущемленная сторона отправится в суд для защиты своих прав и получения компенсации – которая, в итоге, может перекрыть все выгоды от прекращения договорных отношений.

Мои успешные дела

Помощь юриста при расторжении договора аренды

Независимо от того, на какой стороне баррикад вы оказались в момент расторжения сделки по аренде недвижимости, помощь адвоката будет нелишней. И лучше всего, если юридическая помощь будет оказана вам уже в тот момент, когда вы составляете или изучаете арендный договор.

Почему это так важно? В договоре можно прописать возможные основания для его прекращения, уточнить права и обязанности сторон. В итоге, если вы являетесь арендодателем, договор защитит вас от некорректного поведения арендатора и позволит, при необходимости, расторгнуть сделку на основе одного из прописанных в контракте пунктов. Если же вы – арендатор, то внимательное изучение договоров аренды обезопасит вас от подписания невыгодного соглашения. Вы будете чувствовать себя уверенно и, при попытке второй стороны необоснованно расторгнуть договор, сможете отстоять свои права в суде.

При расторжении договора аренды необходимо внимательно изучить сам договор, так как в нем могут быть предусмотрены специальные положения, которые описывают порядок расторжения данного договора. При несоблюдении данных положений договор не будет считаться расторгнутым.

Присутствие юриста на подписании договоров аренды, участие его в составлении данного документа решает множество возможных проблем!

Если же возникла необходимость досрочного прекращения договорных обязательств по аренде недвижимости, привлечение адвоката даст вам преимущество в предстоящих судебных разбирательствах. Кроме того, опытный юрист использует возможность досудебного урегулирования проблемы. Проанализировав договор, адвокат определит судебные перспективы и постарается найти компромиссный вариант решения конфликта.

Если же суда не избежать, ваш адвокат поможет расторгнуть договор в суде или, наоборот, подтвердить ваши права на дальнейшую аренду недвижимости. Если же договор расторгается неправомерно, ваш защитник поможет получить компенсацию от недобросовестной стороны.

(Нет голосов)

Сколько стоит ведение дела?

Определить точную стоимость оказания юридической помощи возможно только после полного ознакомления с ситуацией и документами, которые ее касаются. Здесь приведены несколько дел из разных сфер, которые докажут Вам, что проблемы с помощью суда можно решать выгодно.
1 Дело, где потратили 145 тыс. рублей, а сэкономили больше 15 млн. рублей
Доверителем был заключен Договор купли-продажи недвижимости с Департаментом городского имущества г. Москвы. Данным договором предусматривалась рассрочка платежа за приобретаемое помещение. В силу непредвиденного тяжелого финансового состояния Доверитель не смог во время внести все платежи.

По причине нарушения сроков внесения платежей за проданное помещение Департамент обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности, а также неустойки за просрочку внесения платежей.

Общая сумма исковых требований составила 16 038 276 рублей
1 Затраты и выгода составили
затраты
145 000 р
выгода
15 037 603 р
1 Выгода доверителя
В суде нами были представлены доказательства того, что на дату судебного разбирательства Доверителем были внесены уже все необходимые платежи в части основного долга.

Также нами было заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, что позволило снизить неустойку в несколько раз.

Выгода Доверителя составила - 15 037 603 рубля.
Скачать судебные акты
1 Затраты составили менее 1/4, чтобы возместить ущерб размером более 200 000 рублей
Нашему Доверителю на постоянной основе для ведения бизнеса требовалась доставка товара в разные регионы России. При одной из доставок товара сложилась ситуация, что товар фактически был утерян и Перевозчик в добровольном порядке отказался возместить стоимость утраченного товара.

Наш Доверитель добросовестно относился к документам и вся необходимая документация для обращения в суд была у него на руках. В связи с этим нам не потребовалось много времени, чтобы подготовиться к судебному разбирательству.
1 Затраты и выгода составили
затраты
45 000 р
выгода
211 120 р
1 Выгода доверителя
Само судебное разбирательство прошло достаточно гладко. Доводы нашего оппонента судом приняты не были и наше исковое заявление было удовлетворено в полном объеме. Судебный акт впоследствии также был исполнен Ответчиком полностью.

Тем самым, нашему Доверителю удалось полностью восстановить свое нарушенное право, проявив активную позицию, при этом не затратив значительных денежных средств. Без инициирования судебного разбирательства нашему Доверителю оставалось бы только подсчитывать убытки.
Скачать судебные акты
1 Потратили всего 90 тыс. рублей, чтобы получить почти 700 тыс. рублей
Для ответственного автомобилиста мойка собственного автомобиля - всегда приятное занятие, так как после него машина предстает во всей красе, да и ездить на чистом автомобиля намного приятнее.

Однако, нашего Доверителя в конце мойки автомобиля, ждала очень неприятная ситуация - на всех пластиковых деталях отошла краска. Экспертиза, которая была проведена до суда, показала, что сотрудниками мойки было применено средство, которое нельзя было использовать для пластиковых деталей.
1 Затраты и выгода составили
затраты
84 000 р
выгода
697 782 р
1 Выгода доверителя
Досудебное переговоры ни к чему не привели и собственник мойки отказался в добровольном порядке возместить ущерб, в связи с чем пришлось обращаться в суд.

Пострадавший собственник автомобиля обратился к нам еще до суда, поэтому нам удалось полноценно подготовиться к судебному разбирательству. Это дало свои плоды, так как никакие сопротивления собственника автомойки не позволили ему уйти от ответственности. Судебный акт был вынесен в нашу пользу и он был полностью исполнен Должником.
Скачать судебные акты
1 Взыскали достойную неустойку по договору подряда, несмотря на применение ст. 333 ГК РФ
Подрядчик нашего Доверителя нарушил сроки выполнения работ. В досудебном порядке урегулировать возникшую ситуацию не удалось, в связи с чем пришлось обращаться в суд с исковым заявлением.

Со стороны Подрядчика мы получили возражение относительно наших требований. Подрядчик указывал, что по вине нашего Доверителя были нарушены сроки выполнения работ, а также Подрядчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Ни один из доводов нашего оппонента не сработал и суд удовлетворил требование нашего Доверителя, взыскав неустойку в размере 1 680 000 рублей.
1 Затраты и выгода составили
затраты
95 000 р
выгода
1 680 000 р
1 Выгода доверителя
В договоре подряда, заключенным между нашим Доверителем и Ответчиком, условие о неустойке было достаточно суровым. Мы ожидали серьезного снижения неустойки, однако, мы хорошо были подготовлены к судебному  разбирательству и доказали суду обоснованность наших требований. Так, нашему Доверителю удалось добиться результата с затратами, которые составили менее 10 %.
Скачать судебные акты
1 Заказчик не захотел забирать свое оборудование, но платить ему за него все равно пришлось
Наш Доверитель произвел для своего Заказчика оборудование. Часть данного оборудования Заказчик забрал, а остальную часть долгое время забирать не хотел и не оплачивал его.

После того, когда уже вышли все разумные сроки, в адрес Заказчика были направлены письменные требования забрать произведенное по его заказу Оборудование. Однако, и это не подействовало, после чего было принято решение обращаться в суд.

В 2-х судебных инстанциях пришлось доказывать, что наш Доверитель не мог реализовать данное оборудование третьим лицам, так как оно являлось уникальным и было сделано специально по заказу нашего Ответчика. Суды сочли наши доводы убедительными и удовлетворили исковые требования.
1 Затраты и выгода составили
затраты
280 000 р
выгода
1 829 723 р
1 Выгода доверителя
Расходы на взыскание задолженности в 2-ух судебных инстанциях (г. Ярославль и г. Киров), с учетом всех расходов, составили менее 1/5 от суммы выигрыша. Нашему Доверителю удалось не только компенсировать затраты на производство оборудования, но и получить прибыль, а также возместить расходы на ответственное хранение.
Скачать судебные акты
1 Взыскали почти 1 млн. рублей, а потратили всего 95 тыс. рублей
Между Индивидуальным предпринимателем, моим Доверителем, и Организацией был заключен Договор аренды. По истечению некоторого времени Арендатор перестал вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги.

Когда все разумные сроки для погашения задолженности истекли, было принято решение обращаться в суд. При подготовке искового заявления в суд нами были заявлены максимальные исковые требования, в том числе проценты, в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Сумма исковых требований составила почти 1 000 000 рублей.
1 Затраты и выгода составили
затраты
95 000 р
выгода
987 764 р
1 Выгода доверителя
Судом исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Более того, с Ответчика были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со статьей 395 ГК РФ, за период до даты фактического погашения задолженности.

Размер удовлетворенных исковых требований составил почти 1 млн. рублей, при затрате на оказание юридической помощи всего в 95 тыс. рублей.
Скачать судебные акты
Могу ли я дать гарантии?

Я придерживаюсь следующего правила: "Покупателям нужен не бур - а дырка, не газета - а информация, не юрист - а решение проблемы".

Только исходя из этого правила я и строю свою работу. Если Ваша задачу невозможно эффективно решить, то я честно сообщу Вам об этом и предостерегу от лишних трат и необдуманных действий.
Блог адвоката Носкова Игоря
Здесь Вы найдете полезный для Вас материал по интересующей Вас теме
Больше статей Вы можете найти в моем блоге

Запишитесь на бесплатную консультацию

Оставьте заявку и с вами свяжутся в течение 15 минут