Пн – Пт: с 10:00 до 21:00
Сб – Вс: выходные дни

Признание сделки купли-продажи недействительной

Время чтения: 9 минут
Отправим материал вам на почту:

Крупная покупка, особенно если речь идёт о недвижимости, – всегда серьёзный стресс, поскольку на кону стоят солидные суммы, которые для многих семей составляют доход за десять и более лет. А потерять эти деньги можно в один миг, допустив критическую ошибку при заключении сделки.

Чаще всего оспариваются договоры, касающиеся купли продажи квартиры. Квартирный вопрос в России имеет свою специфику: приобретение жилья для большинства людей очень сложная задача, а его потеря – настоящая катастрофа. Усугубляется ситуация распространением долевой собственности, приватизацией, а в последние годы – и привлечением маткапитала. Всё это порождает массу юридических проблем и судебных споров даже между родственниками.

Разумеется, оспариваются также договоры купли продажи не только квартир, но и другой недвижимости (домов, земельных участков, коммерческих помещений). Кроме того, может быть оспорено приобретение и отчуждение и иного дорогостоящего имущества, не являющегося недвижимостью: например, автомобиля.

Возможность оспорить сделку в суде – это правовой механизм защиты для добросовестных интересантов, чьи права нарушены в результате её заключения. В тех случаях, когда при купли продаже квартиры или иного имущества человека ввели в заблуждение, обманули, заставили подписать документы с помощью насилия и угроз, воспользовались его недееспособностью – приходит на помощь этот юридический инструмент.

Но, к сожалению, этот инструмент зачастую используется недобросовестно. И далеко не всегда источником проблем становятся профессиональные жулики и «чёрные риэлторы». Злоумышленником может оказаться и близкий человек, который обратился за признанием совершённой родственником сделки по купле продаже жилья недействительной.

Жертвами отмены соглашений чаще всего становятся честные люди, недостаточно оценившие риски приобретения спорного объекта. Ведь в том случае, если суд признает сделку купли продажи квартиры недействительной, последствия могут быть катастрофическими: вплоть до потери и жилья, и денег.

Судебные споры вокруг квартир и другого ценного имущества – не те вопросы, которые стоит решать в одиночестве, полагаясь только на свои силы. Противоположной стороной в споре может оказаться профессиональный мошенник или даже целая группа злоумышленников. Заручитесь поддержкой опытного адвоката, чтобы защитить свои права или интересы лица, которого вы представляете – например, недееспособного или несовершеннолетнего родственника.

Основания для оспаривания договоров купли продажи

Согласно правовым нормам, установление недействительности договора производится исключительно в судебном порядке. Обязательное условие для этого – наличие оснований, позволяющих признать сделку недействительной. К таковым относятся нарушения формы, содержания, субъектного состава и воли:

  • В первом случае речь идёт о нарушениях, касающихся документального сопровождения сделок – например, использования поддельной нотариальной доверенности.

  • Во втором случае подразумеваются мнимые и притворные соглашения.

  • Под нарушением субъектного состава понимается участие в сделках недееспособных лиц, а также не имеющих правомочий на подписание документов.

  • Четвёртая ситуация возникает при заключении сделок под воздействием угрозы, обмана, принуждения.

Полный перечень оснований установлен законодательством, зафиксирован в Гражданском кодексе РФ и не подлежит расширенному толкованию.

Если вам необходимо обратиться в суд за признанием заключённого сторонами договора ничтожным либо оспорить его (это два варианта, когда сделки признаются недействительными) – обратитесь за помощью к адвокату, чтобы не допустить ошибок. Профессионал определит, достаточно ли оснований для подачи иска и какая потребуется доказательная база, чтобы добиться отмены договора купли продажи.

Два вида опасных сделок: оспоримые и ничтожные

Сделки, которые могут быть признаны недействительными, делятся ничтожные и оспоримые. Ничтожные изначально противоречат требованиям закона и не имеют права на существование ни при каких обстоятельствах. Оспоримые же подразумевают анализ обстоятельств их совершения.

Оспоримые отличаются от ничтожных тем, что ответ на вопрос, является ли купля продажа недействительной, предстоит найти в ходе судебных прений, в которых стороны представят свои аргументы. Для признания сделки купли продажи ничтожной достаточно установления факта противоречия законодательству. Тем не менее, для признания сделок недействительными по факту ничтожности всё равно приходится обращаться в суд.

Сделка считается ничтожной, в тех случаях, когда:

  • Совершена с нарушением законодательных норм и при этом посягает либо на интересы третьей стороны (пострадавшей в результате заключения договора), либо на публичные интересы.

  • Заключена с целью, заведомо противоречащей основам нравственности и правопорядка.

  • Совершена недееспособным лицом или ребёнком, не достигшим 14-летнего возраста.

  • Обе стороны имитировали реальную сделку, заключив контракт для вида (сделка является мнимой).

  • С помощью договора прикрывается иная сделка (скажем, дарение прикрывает собой договорённость о купли продаже квартиры; такая сделка называется притворной).

Основаниями для признания таких соглашений недействительными выступают следующие факты:

  • Совершение покупки или отчуждение имущества было осуществлено лицом в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей (усыновителей, попечителей) в тех ситуациях, когда такое согласие требуется законом (исключение – мелкие бытовые приобретения).

  • Купля-продажа имущества была произведена ограниченно дееспособным лицом без одобрения попечителя (исключение – мелкие приобретения бытового характера).

  • Одной из сторон выступало юридически дееспособное лицо, которое в момент подписания документов не отдавало отчёт в своих действиях из-за психического расстройства. (Распространённая ситуация – признание лица недееспособны или ограниченно дееспособным уже после заключения соглашения и доказательство в суде, что гражданин уже таковым являлся по факту в тот момент, когда подписывал договор купли продажи).

  • Сделка была заключена под давлением, с применением угрозы или насилия (при этом следует обратиться не только в гражданский суд, но и в правоохранительные органы).

  • Подписывая документы, гражданин существенно заблуждался по поводу предмета или природы заключаемого соглашения, а также личности контрагента. (Мотивы заключения соглашения значения не имеют).

  • Сделка носит кабальный характер, то есть вынужденно заключена на очень невыгодных условиях из-за тяжёлых жизненных обстоятельств.

  • Участника сделки склонили к её совершению обманным путём. (Если источником обманных сведений выступало третье лицо, при оспаривании потребуется доказать, что об обмане знала или должна была знать и вторая сторона соглашения).

Оспаривая сделку, необходимо доказать в суде, что факты злоупотребления правом, обмана, заблуждения и т. д. действительно имели место быть. Во многих случаях (например, при доказательстве кабального характера соглашения) большую роль играет субъективный фактор. Поэтому оспаривание соглашений – задача намного более сложная по сравнению с признанием ничтожности.

Кто может оспорить сделку?

Договоры купли продажи относятся к двусторонним сделкам, но при их заключения могут быть ущемлены интересы третьих лиц. Поэтому оспорить сделку в ряде случаев имеют право наследники, кредиторы, государственные органы, кредиторы и другие лица, чьи права были нарушены в результате заключения данного соглашения.

Кроме того, правом обращения с исковым заявлением наделены законные представители недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, а также органы опеки, поскольку зачастую жертвами недействительных соглашений становятся люди, которые не могут самостоятельно защитить свои права.

Если вы хотите узнать, имеете ли право оспорить продажу квартиры, автомобиля или иного имущества, совершённую вашим родственником – и как это сделать, обратитесь за юридической консультацией.

Срок исковой давности

Следует учитывать временной интервал, в течение которого можно обратиться в суд для признания сделки недействительной. Он различается в зависимости от того, является ли соглашение ничтожным или оспоримым:

  • При ничтожности договора купли продажи срок исковой давности составляет 3 года, начиная с момента исполнения соглашения.

  • Для подачи исков с целью оспаривания сделок законодательство отводит 1 год, но отсчитывается с того момента, когда истец узнал об обстоятельствах, позволяющих признать сделку недействительной (либо с момента, когда избавился от давления и угроз).

При этом срок исковой давности может быть восстановлен судом при наличии уважительных обстоятельств. Поэтому нередко иски, касающиеся недвижимости, подаются и через много лет после подписания документов. Общий срок давности для обращения с исковым заявлением третьим лицом может достигать 10 лет, поэтому приобретение квартир, домов с сомнительной историей – очень рискованная затея.

Последствия признания недействительности сделки

Благодаря признанию заключённого сторонами договора недействительным становится возможным восстановление нарушенных прав пострадавшего лица. Объявляя сделку сторон по купле продаже жилья недействительной, суд её отменяет. Это значит, что после её признания недействительной предмет соглашения возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. Эта процедура называется реституцией.

На первый взгляд всё справедливо, но на практике после объявления соглашения купли продажи недействительными зачастую страдают добросовестные приобретатели. Теоретически, они должны получить свои деньги обратно, но на деле приходится сталкиваться с отсутствием денег у злоумышленниками, сложными схемами перепродаж квартир и другими проблемами. Могут потребоваться новые судебные разбирательства и даже обращение в правоохранительные органы. И хотя, оговаривая условия купли продажи квартиры, в договоре можно прописать ответственность сторон, это не всегда гарантирует отсутствие головной боли после приобретения проблемного объекта. Поэтому лучший способ обезопасить себя, покупая квартиру – просто не приобретать сомнительную недвижимость.

Кто рискует при заключении договоров купли продажи?

Для стороны, выступающей в качестве приобретателя, особенно основные риски составляют:

  • недееспособность второй стороны;

  • неизвестные наследники;

  • участие в приватизации жилья нескольких лиц;

  • долевая собственность;

  • запутанная история сделок с объектом.

Также в последние годы появились специфические риски при для продавцов и приобретателей квартир, связанные с использованием маткапитала. При купли продажи квартиры, в которых есть обязательные доли несовершеннолетних, полученные благодаря маткапиталу, возможно оспаривание со стороны органов опеки.

Существуют риски и для лица, осуществляющего продажу квартиры. Наиболее часты споры, возникающие из-за представления недееспособных лиц по доверенности, а также оспаривание сделок с наследственными объектами. Как правило, такие судебные споры ведутся между родственниками.

Чтобы минимизировать риски при купли продаже квартиры, следует тщательно проанализировать обстоятельства её продажи и проверить юридическую чистоту объекта. А договор купли продажи поручите составить опытному юристу, который знает все подводные камни подобных сделок.

Но что же делать, если вами всё-таки была заключена недействительная сделка? направляйтесь на юридическую консультацию, чтобы профессионал оценил, на каких основаниях можно оспаривается сделка, не вышел ли срок исковой давности и какие правовые меры можно предпринять для защиты ваших интересов.

К сожалению, есть случаи, когда никакой юрист не в состоянии исправить ошибки, допущенные при сделках с жильём (в первую очередь это касается категории ничтожных). В этом случает адвокат приложит все силы, чтобы минимизировать последствия реституции по столь опрометчиво заключённого вами договору.


Автор
Носков
Носков Игорь Юрьевич

Адвокат, кандидат юридических наук

11 лет судебной практики и 6 лет научно-преподавательской деятельности

Комплексное сопровождение сложных судебных споров

Узнать больше
Нет голосов

Остались вопросы? Запишитесь на бесплатную консультацию

Оставьте заявку и с вами свяжутся в течение 15 минут

Читайте также