Пн – Пт: с 10:00 до 21:00
Сб – Вс: выходные дни

Обеспечительный платеж в аренде

Время чтения: 4 минуты
Отправим материал вам на почту:

Отношения арендатора и арендодателя так часто представляют собой «войну миров» – как за однушку за МКАДом, так и за офис в бизнес-центре класса «А» – что трудно представить их взаимодействие без договоров. Благодаря договорам аренды стороны закрепляют условия, на которых готовы к конструктивному сотрудничеству. Но все-таки сфера арендных взаимоотношений – это зона такой напряженности и конфликта интересов, что здесь не всегда удается добиться соблюдения договоров без использования специального гарантийного инструмента – обеспечительных взносов. Без этого инструмента арендодатель рискует остаться, к примеру, без денег за заключительный период аренды, зато с перспективой восстанавливать помещения после мамаева побоища.

Обеспечительный платеж, предусмотренный договором, – это способ обеспечения исполнения обязательств со стороны арендатора. Благодаря обеспечительному взносу (депозиту) страхуются возможные последствия невыполнения денежных обязательств, которые могут и не наступить – но могут и возникнуть.

К таковым ситуациям относятся:

  • просрочка при внесении арендной платы;

  • нанесение ущерба имуществу арендодателя;

  • уход «по-английски» (депозит засчитывается как плата, которую следует внести за последний месяц);

  • несвоевременное возмещение арендодателю убытков, если они были нанесены;

  • задержка с выплатой неустойки, если таковая оговорена договором.

Несмотря на то, что обеспечительный платеж решает массу проблем, он нередко становится и причиной судебных споров. Заключая договор аренды, следует как можно тщательнее оговорить условия зачета и возвращения страховой суммы.

Возвращение обеспечения арендодателем

Важно понимать, что обеспечительный платеж не переходит автоматически в собственность получателя (хотя тот может им распоряжаться – например, положить под процент на депозит или даже потратить). Но всегда следует помнить, что если не возникло договорных обстоятельств, по которым денежное обеспечение может быть изъято, этот взнос придется вернуть. Арендатор, бережно обращавшийся с имуществом, должен по окончании договора получить обеспечительную сумму обратно.

[1]
Но сколько же досудебных переговоров и судебных споров, доходящих до высших инстанций, связано с возвратом гарантийных депозитов!
Чтобы снизить риск возникновения разногласий между сторонами, условия возврата обеспечительного платежа стоит детально прописать в тексте договора. Также крайне желательно четко обозначить срок, в течение которого следует вернуть обеспечительную сумму.

Этот срок можно указать в тексте договора аренды следующими способами:

  • Назначить перевод средств на четкую календарную дату (оптимальный вариант).

  • Указать, что обеспечительную сумму следует вернуть в течение определенного периода, начинающейся с конкретной даты в календаре.

  • Увязать возвращение денег с неизбежно наступающим событием. Это вариант самый рискованный, поскольку чреват потенциальными проблемами и судебными разбирательствами, которые вполне могут довести и до Верховного Суда, ведь неизбежность наступления того или иного события – очень «скользкая» тема.

Бывает и так, что в договорах не указывается срок, в течение которого арендатор может получить обратно свой обеспечительный платеж. В этом случае арендатор, руководствуясь положениями Гражданского кодекса (ст. 314), имеет право выдвинуть требование о перечислении ему страховой суммы, и владелец имущества обязан отправить ему деньги в течение семи дней.

Чтобы у арендодателя не возникло соблазна проигнорировать это требование, вручение такового следует официально зафиксировать – получением росписи или с помощью заказного письма.

Кстати, заказное письмо позволяет решить проблему с «прячущимся» арендодателем, которого постоянно нет на месте и который, похоже, не желает с встречаться с арендатором... равно как и расставаться с обеспечительным взносом.

Перенос обеспечения на новый договор

Если не наступили условия зачета страховой суммы, предусмотренные договором аренды, возможен еще один вариант дальнейших действий, помимо возвращения этих денег арендатору – перенос на новый контракт.

Перенос обеспечения – довольно распространенный юридический случай в практике арендных взаимоотношений. Если обе стороны – и владелец имущества, и арендатор – довольны друг другом (или, по крайней мере, еще не дошли до точки кипения и расторжения договора), и если у них нет планов по продаже объекта, переезду и т. д. – так почему бы не продлить договорные отношения? Заключается новый договор аренды и производится перенос на него обеспечительных средств, которые были невостребованы в предыдущий период.

А как поступать в тех случаях, когда арендодатель использовал часть гарантийного взноса на покрытие мелкого ущерба – но не весь? Если между сторонами, которые заключили договор, не разногласий по этому вопросу, при заключении нового договора аренды возможен перенос с доплатой. Но чтобы не запутаться, заключать такие договоры лучше с профессиональным юристом, который учтет все нюансы и предусмотрит возможные последствия.

Юридические споры вокруг обеспечительных взносов

Гарантийные платежи в договорах аренды выполняют три функции:

1) защитную – они повышают эффективность договоров в интересах добросовестных контрагентов;

2) мотивирующую – призывают арендатора соблюдать условия договора (чтобы получить гарантийный депозит обратно);

3) компенсаторную – если условия аренды все-таки были нарушены, есть чем компенсировать убытки.

Используя в качестве гарантийного инструмента обеспечительный платеж, владелец имущества получает финансовую защиту: при неоплате или нарушении правил пользования имуществом, предусмотренных договором, он может компенсировать убытки с помощью денежного обеспечения. Но иногда у арендодателя возникает соблазн присвоить эти деньги вопреки условиям, которые зафиксировал договор.

Необоснованное присвоение гарантийного взноса закон трактует как необоснованное обогащение. Но самостоятельно доказать этот факт весьма непросто. Если вы столкнулись с такой ситуацией, обращайтесь к юристу.

Впрочем, пострадавшей стороной может оказаться и арендодатель – например, при разрыве контракта по инициативе арендатора без предварительного уведомления. Чтобы не происходило таких случаев, в договор следует внести пункт о зачете обеспечения, если уведомление не поступило в течение определенного периода времени (например, за два месяца).

Наиболее частые причины правовых конфликтов между сторонами в арендных взаимоотношениях:

  • разногласия в оценке ущерба, нанесенного во время аренды;

  • препятствия в пользовании имуществом, создаваемые арендатору собственником;

  • расторжение отношений при нечетко прописанных условиях этого действия;

  • недостаточно ясно оговоренные сроки возвращения обеспечения.

В качестве примера сложностей, с которыми можно столкнуться, рассмотрим упомянутый выше способ уточнения срока возврата обеспечения, заключающийся в указании на неизбежно наступающее событие. Итак, если вы подписываете договор аренды, то в качестве такового события можно указать момент подписания акта о возврате имущества. Но является ли данное действие неизбежным событием? Нет, поскольку подписывать акт или нет – это решение, зависящее от воли участников сделки. И недобросовестные владельцы недвижимости зачастую намеренно затягивают подписание этого документа, «маринуя» арендатора. При этом даже может продолжать начисляться арендная плата. А это дает возможность арендодателю провернуть по сути мошенническую схему: сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за заключительный период (хотя арендатор уже давно съехал).

[1]

И это только один из примеров юридических проблем, к которым может привести безграмотно составленный договор. Но и в этом случае у вас остается возможность защитить свои интересы – с помощью опытного адвоката.

Отчисление налогов с обеспечительных взносов

Судебные споры по поводу гарантийных взносов могут возникнуть и с государством. Стоит упомянуть неважный момент, который попортил кровь немалому числу арендодателей, вызвав проблемы с налоговыми органами. Речь идет об НДС.

Выполняя стимулирующую и мотивирующую функции, обеспечительный платеж не является способом дохода и средством обогащения. Следовательно, при возврате гарантийного депозита арендатору платить налоги с этой суммы не нужно.

А вот если сума платежа пошла в зачет денежных обязательств, возможны два варианта развития событий:

1. С помощью обеспечительной суммы был покрыт ущерб, нанесенный арендатором (она засчитана в счет обязательств). В этом случае владельцем имущества не получил никакого дохода (хорошо, если обеспечения хватило на покрытие расходов!). Следовательно, налог с этих денег платить не надо.

2. Обеспечительный платеж был засчитан в счет арендной платы. В этом случае, согласно позиции Минфина России, страховой взнос, став доходом, подлежит налогообложению.

Если вы сомневаетесь, должны ли платить налог – задайте вопрос юристу. Это предотвратит множество потенциальных проблем.

Автор
Носков
Носков Игорь Юрьевич

Адвокат, кандидат юридических наук

11 лет судебной практики и 6 лет научно-преподавательской деятельности

Комплексное сопровождение сложных судебных споров

Узнать больше
Нет голосов

Остались вопросы? Запишитесь на бесплатную консультацию

Оставьте заявку и с вами свяжутся в течение 15 минут

Читайте также